Mục lục

Đất gần đường ĐT769 đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của giới đầu tư khi Đồng Nai đẩy nhanh tiến độ mở rộng tuyến đường huyết mạch kết nối trực tiếp vào sân bay quốc tế Long Thành. Trong bối cảnh hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm đang được triển khai tại khu vực phía Đông Nam Bộ, ĐT769 được xem là một trong những tuyến giao thông có tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản tại Long Thành, Bình Sơn, Lộc An và Dầu Giây.

Không giống nhiều tuyến đường địa phương thông thường, ĐT769 giữ vai trò là trục giao thông chiến lược kết nối Quốc lộ 1A, khu vực Ngã tư Dầu Giây, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây với khu vực phía Bắc sân bay Long Thành. Khi sân bay chính thức vận hành, đây sẽ là tuyến đường đón lượng lớn phương tiện lưu thông phục vụ hoạt động vận tải hành khách, hàng hóa và logistics.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư đang đặt câu hỏi liệu đất gần đường ĐT769 còn tiềm năng tăng giá hay không khi khu vực này đã trải qua nhiều đợt tăng trưởng trong các năm trước. Câu trả lời là vẫn còn cơ hội, nhưng mức độ sinh lời sẽ phụ thuộc rất lớn vào vị trí, loại hình bất động sản và khả năng kiểm soát các rủi ro liên quan đến quy hoạch.

Trong giai đoạn hiện nay, thay vì chạy theo các cơn sốt đất ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm những khu vực có hạ tầng thực tế và thuộc nhóm đất gần sân bay Long Thành còn tiềm năng để đầu tư dài hạn.

Đất gần đường ĐT769 kết nối sân bay Long Thành — ĐT769 là tuyến giao thông chiến lược kết nối trực tiếp đến sân bay Long Thành

Tiến độ mở rộng ĐT769 đang diễn ra như thế nào?

Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi đánh giá tiềm năng đầu tư bất động sản là tiến độ triển khai hạ tầng. Đối với ĐT769, dự án hiện chưa chính thức khởi công xây dựng trên thực địa nhưng đang bước vào giai đoạn chuẩn bị cuối cùng trước khi triển khai.

Theo kế hoạch cập nhật năm 2026, Đồng Nai đang tập trung thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng để phục vụ dự án mở rộng tuyến đường. Dự kiến công trình sẽ được khởi công vào cuối tháng 6/2026 sau khi hoàn tất các thủ tục cần thiết.

Dự án có tổng chiều dài khoảng 29,75km, được quy hoạch mở rộng lên từ 6 đến 8 làn xe với lộ giới từ 45m đến 60m. Tổng mức đầu tư điều chỉnh khoảng 3.096 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách tỉnh Đồng Nai.

Để triển khai dự án, địa phương sẽ thu hồi khoảng 135,5ha đất tại các khu vực Dầu Giây, Bình An và Long Thành. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm đến việc kiểm tra quy hoạch trước khi quyết định mua các sản phẩm đất mặt tiền dọc tuyến đường.

Việc mở rộng ĐT769 không chỉ giải quyết nhu cầu giao thông hiện tại mà còn đóng vai trò chuẩn bị cho giai đoạn sân bay Long Thành đi vào khai thác. Khi đó, lưu lượng phương tiện lưu thông trên tuyến được dự báo sẽ tăng mạnh, kéo theo nhu cầu phát triển đô thị, thương mại và dịch vụ dọc hành lang giao thông này.

Đất gần đường ĐT769 hưởng lợi từ dự án mở rộng 8 làn xe — ĐT769 dự kiến được mở rộng lên từ 6 đến 8 làn xe với tổng vốn hơn 3.000 tỷ đồng

Vì sao ĐT769 được xem là trục giao thông chiến lược của sân bay Long Thành?

Giá trị của đất gần đường ĐT769 không chỉ đến từ việc mở rộng mặt đường mà còn xuất phát từ vai trò đặc biệt của tuyến giao thông này trong mạng lưới hạ tầng khu vực.

Sau khi hoàn thành, ĐT769 sẽ trở thành tuyến đường gom giao thông quan trọng từ Quốc lộ 1A và khu vực Dầu Giây về sân bay Long Thành. Đây là cửa ngõ tiếp nhận lưu lượng hành khách và hàng hóa từ các địa phương phía Bắc Đồng Nai, Bình Thuận, Lâm Đồng và Tây Nguyên.

Ngoài vai trò kết nối sân bay, tuyến đường còn đi qua nhiều khu vực đang phát triển mạnh như Bình Sơn, Lộc An và các khu đô thị mới của Long Thành. Đây là những địa phương được định hướng phát triển thành trung tâm logistics, dịch vụ hàng không và đô thị vệ tinh trong tương lai. Đây cũng là nhóm khu vực hưởng lợi đồng thời từ ĐT769 và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

Một điểm đáng chú ý khác là Đồng Nai đã phê duyệt kế hoạch khai thác quỹ đất dọc tuyến ĐT769 với quy mô khoảng 241ha. Trong đó riêng khu vực Long Thành chiếm hơn 217ha. Quỹ đất này được định hướng phát triển các khu đô thị thương mại, dịch vụ và các dự án có khả năng tạo nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

Chính sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông, sân bay Long Thành và quy hoạch đô thị đã tạo nên sức hút đặc biệt cho thị trường bất động sản dọc tuyến đường ĐT769 trong giai đoạn hiện nay.

Giá đất gần đường ĐT769 hiện nay ra sao?

Sau nhiều đợt tăng trưởng mạnh nhờ thông tin sân bay Long Thành và các dự án hạ tầng trọng điểm, mặt bằng giá đất gần đường ĐT769 đã dần ổn định hơn trong năm 2026. Tuy nhiên, giá đất giữa các khu vực dọc tuyến vẫn có sự chênh lệch rất lớn do khác biệt về vị trí, khả năng kết nối và tiềm năng khai thác thương mại.

Những khu vực nằm gần sân bay Long Thành như Bình Sơn và Lộc An hiện đã thiết lập mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với khu vực Dầu Giây. Trong khi đó, Dầu Giây vẫn được xem là vùng giá còn tương đối mềm, phù hợp với các nhà đầu tư có nguồn vốn vừa phải và chiến lược nắm giữ trung hạn.

Tại Bình Sơn, khu vực được xem là cửa ngõ phía Bắc sân bay Long Thành, mặt bằng giá đất Bình Sơn – Long Thành hiện dao động từ khoảng 17 đến 25 triệu đồng/m² đối với phân khúc đất nền thổ cư trong các dự án. Các lô đất dân cư nằm trên mặt tiền đường ĐT769 có thể đạt mức từ 35 đến 55 triệu đồng/m² tùy vị trí. Đối với đất vườn hoặc đất trồng cây lâu năm diện tích lớn, mặt bằng giá phổ biến từ 4,5 đến 8 triệu đồng/m².

Trong khi đó, khu vực Lộc An ghi nhận mức giá cao nhất dọc tuyến ĐT769 nhờ lợi thế tiếp giáp trực tiếp các khu logistics, khu công nghiệp và hệ thống giao thông kết nối sân bay. Giá đất nền tại đây phổ biến từ 22 đến 32 triệu đồng/m², còn đất mặt tiền kinh doanh có thể dao động từ 45 đến 70 triệu đồng/m². Đây là khu vực đang thu hút nhiều nhà đầu tư dài hạn bởi quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Ở đầu tuyến, khu vực Dầu Giây vẫn giữ lợi thế về giá. Đất nền trong các khu dân cư hoặc dự án hiện có giá từ 15 đến 20 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với Long Thành. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư lựa chọn Dầu Giây để đón đầu làn sóng phát triển hạ tầng trong giai đoạn 3 đến 5 năm tới. Đây cũng là một trong số ít khu vực còn xuất hiện các sản phẩm thuộc nhóm đất Long Thành dưới 1 tỷ hoặc sát ngưỡng ngân sách của nhiều nhà đầu tư.

Những khu vực đáng chú ý khi đầu tư đất gần đường ĐT769

Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn đang trở thành khu dân cư sầm uất

Khi nhắc đến đất gần đường ĐT769, khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn là cái tên được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay. Đây cũng là khu vực có thanh khoản tốt theo các khảo sát về giá đất khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn trong năm 2026. Dự án có quy mô khoảng 282ha với hơn 7.000 nền đất và được xem là khu tái định cư lớn nhất cả nước phục vụ dự án sân bay Long Thành.

Điểm nổi bật của khu vực này là tốc độ hình thành cộng đồng dân cư rất nhanh. Hiện nay đã có gần 2.000 hộ dân chuyển về sinh sống thực tế, hơn 1.500 căn nhà đã hoàn thiện hoặc đang tiếp tục xây dựng. Hệ thống trường học, chợ, trung tâm hành chính và các tiện ích công cộng đã đi vào hoạt động ổn định.

Giá giao dịch thực tế tại khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn hiện dao động từ khoảng 22 đến 28 triệu đồng/m² đối với các tuyến đường nội bộ. Những vị trí nằm trên các trục chính kết nối trực tiếp ra ĐT769 có thể đạt mức từ 32 đến 40 triệu đồng/m².

Lợi thế lớn nhất của khu vực này là pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và dân cư hiện hữu đông đúc. Đây là yếu tố giúp khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn trở thành một trong những khu vực có tính thanh khoản tốt nhất dọc tuyến ĐT769.

Đất gần đường ĐT769 tại khu tái định cư Lộc An Bình Sơn — Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn đã hình thành cộng đồng dân cư đông đúc

Century City hưởng lợi trực tiếp từ sân bay Long Thành

Century City là một trong những dự án quy mô lớn nằm ngay mặt tiền ĐT769 và chỉ cách sân bay Long Thành khoảng 2km. Với quy mô gần 50ha cùng hơn 2.100 sản phẩm, dự án này được đánh giá là một trong những khu đô thị hưởng lợi trực tiếp nhất từ quá trình mở rộng ĐT769 và vận hành sân bay.

Hiện nay hạ tầng nội khu đã hoàn thiện đồng bộ với hệ thống đường giao thông, cây xanh, điện âm và các công trình tiện ích. Giá đất nền tại Century City đang dao động từ 17 đến 22 triệu đồng/m² đối với các sản phẩm nhà phố nội khu. Các căn shophouse nằm trên mặt tiền ĐT769 có giá từ 5,5 đến 7,5 tỷ đồng tùy vị trí.

Điểm mạnh của Century City nằm ở khả năng đón đầu nhu cầu nhà ở, lưu trú và kinh doanh dịch vụ khi sân bay Long Thành chính thức đi vào khai thác trong những năm tới.

STC Long Thành sở hữu vị trí chiến lược dọc ĐT769

Một dự án khác cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm là STC Long Thành. Dự án nằm ngay mặt tiền ĐT769 và tiếp giáp trực tiếp với khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn.

Nhờ vị trí này, STC Long Thành được hưởng lợi từ toàn bộ hệ thống tiện ích hiện hữu của khu tái định cư cũng như lượng dân cư ngày càng tăng trong khu vực. Toàn bộ hạ tầng nội khu hiện đã hoàn thiện và nhiều sản phẩm đã có sổ hồng riêng.

Mức giá giao dịch tại dự án hiện dao động từ 19 đến 24 triệu đồng/m² đối với đất nền nội khu. Các vị trí mặt tiền hoặc nằm trên các trục kết nối chính ra ĐT769 có giá từ 28 đến 35 triệu đồng/m².

Trong bối cảnh quỹ đất gần sân bay Long Thành ngày càng khan hiếm, STC Long Thành đang được xem là lựa chọn phù hợp cho những nhà đầu tư muốn sở hữu bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh và khả năng tăng giá dài hạn.

Ba động lực chính thúc đẩy giá trị đất gần đường ĐT769

Hạ tầng giao thông đang bước vào giai đoạn triển khai thực tế

Yếu tố quan trọng nhất tạo nên sức hút của đất gần đường ĐT769 chính là tiến độ triển khai hạ tầng. Nếu như trước đây nhiều nhà đầu tư còn lo ngại dự án chỉ nằm trên giấy thì đến năm 2026, công tác giải phóng mặt bằng đã được đẩy mạnh và dự kiến khởi công vào cuối tháng 6.

Sau khi hoàn thành, ĐT769 sẽ được mở rộng lên từ 6 đến 8 làn xe với tổng chiều dài gần 30km, trở thành tuyến giao thông huyết mạch kết nối Quốc lộ 1A, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây với sân bay quốc tế Long Thành.

Đây là yếu tố giúp bất động sản dọc tuyến đường được hưởng lợi trực tiếp từ lưu lượng giao thông, hoạt động thương mại và nhu cầu phát triển đô thị trong tương lai. Thực tế cho thấy tại nhiều khu vực khác, giá trị bất động sản thường tăng mạnh khi hạ tầng bước từ giai đoạn quy hoạch sang giai đoạn thi công thực tế.

Sân bay Long Thành tạo ra nhu cầu nhà ở và logistics khổng lồ

Động lực tăng trưởng thứ hai đến từ sân bay quốc tế Long Thành. Đây không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn là trung tâm kinh tế hàng không có khả năng tác động đến toàn bộ khu vực phía Nam.

Khi sân bay quốc tế Long Thành đi vào vận hành, nhu cầu về kho bãi, logistics, nhà ở cho chuyên gia sẽ gia tăng mạnh, tạo thêm động lực cho đất Long Thành – Đồng Nai và các khu vực dọc tuyến ĐT769.

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã lựa chọn phát triển dự án tại đây. Sự xuất hiện của các khu đô thị như Century City, STC Long Thành hay khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn đang từng bước hình thành một hệ sinh thái dân cư và thương mại phục vụ cho sân bay trong tương lai.

Quy hoạch khai thác quỹ đất tạo dư địa tăng giá dài hạn

Bên cạnh sân bay và hạ tầng giao thông, Đồng Nai còn đang triển khai đề án khai thác quỹ đất dọc tuyến ĐT769 với quy mô khoảng 241ha. Trong đó, riêng khu vực Long Thành chiếm hơn 217ha.

Đây là quỹ đất được định hướng phát triển thành các khu đô thị thương mại, dịch vụ và các trung tâm kinh doanh mới trong tương lai. Khi các dự án này được triển khai, diện mạo khu vực sẽ thay đổi đáng kể, kéo theo nhu cầu nhà ở và hoạt động kinh doanh gia tăng.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, đây là yếu tố quan trọng bởi giá trị bất động sản không chỉ đến từ bản thân tuyến đường mà còn đến từ sự phát triển đồng bộ của toàn bộ khu vực xung quanh. Ngoài khu vực ĐT769, nhiều nhà đầu tư cũng đang dịch chuyển sự quan tâm sang giá đất Phước Bình – Long Thành nhờ mặt bằng giá còn thấp hơn đáng kể.

Những rủi ro cần lưu ý khi đầu tư đất gần đường ĐT769

Bên cạnh những cơ hội hấp dẫn, nhà đầu tư cũng cần nhìn nhận khách quan các rủi ro có thể gặp phải khi lựa chọn đất gần đường ĐT769.

Rủi ro lớn nhất hiện nay là vấn đề quy hoạch mở rộng lộ giới. Với quy mô từ 45m đến 60m, nhiều thửa đất mặt tiền hiện hữu có thể nằm trong diện thu hồi phục vụ dự án. Nếu không kiểm tra kỹ chỉ giới quy hoạch trước khi giao dịch, nhà đầu tư có thể mua phải những lô đất bị ảnh hưởng trực tiếp bởi việc mở rộng tuyến đường.

Một rủi ro khác là tình trạng mua bán đất nông nghiệp theo hình thức phân lô tự phát. Tại một số khu vực thuộc Bình An, Lộc An hoặc vùng ven Long Thành vẫn xuất hiện các sản phẩm được quảng cáo là đất nền gần sân bay nhưng thực tế là đất trồng cây lâu năm hoặc nằm trong các khu quy hoạch công cộng. Những sản phẩm này thường có giá rẻ nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị tâm lý cho chiến lược trung và dài hạn. Mặc dù dự án mở rộng ĐT769 dự kiến khởi công trong năm 2026 nhưng thời gian thi công và hoàn thiện toàn tuyến có thể kéo dài thêm vài năm. Trong giai đoạn này, thanh khoản ngắn hạn có thể chưa đạt như kỳ vọng của những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Đất gần đường ĐT769 có thực sự đáng đầu tư không?

Từ góc độ đầu tư, câu trả lời là có, nhưng cần lựa chọn đúng sản phẩm và đúng chiến lược.

Đối với những nhà đầu tư muốn sở hữu đất nền Long Thành hoặc đất thổ cư Long Thành để nắm giữ trong trung và dài hạn, các khu vực nằm gần ĐT769 vẫn là lựa chọn đáng cân nhắc.

Ngược lại, những nhà đầu tư muốn lướt sóng trong thời gian ngắn hoặc sử dụng tỷ lệ vay vốn cao cần cân nhắc kỹ. Thị trường hiện nay không còn phù hợp với chiến lược đầu cơ theo tin đồn như giai đoạn trước. Giá trị bất động sản đang dần phản ánh đúng tiềm năng thực tế của khu vực thay vì các cơn sốt đất ngắn hạn.

Các khu vực như đất Bình Sơn, đất Lộc An và đất Dầu Giây hiện vẫn được đánh giá là những điểm đến tiềm năng của dòng tiền đầu tư nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng sân bay.

Góc nhìn đầu tư dành cho nhà đầu tư trung và dài hạn

Trong bối cảnh sân bay Long Thành đang tiến gần đến giai đoạn vận hành và hàng loạt dự án hạ tầng tiếp tục được triển khai, đất gần đường ĐT769 vẫn là một trong những khu vực đáng chú ý của thị trường bất động sản Đồng Nai.

Lợi thế lớn nhất của khu vực này nằm ở khả năng kết nối trực tiếp với sân bay, quy hoạch phát triển đô thị và logistics rõ ràng cùng sự xuất hiện của các khu dân cư quy mô lớn đã hình thành thực tế. Đây là những yếu tố tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Tuy nhiên, thành công trong đầu tư sẽ phụ thuộc rất lớn vào việc lựa chọn đúng vị trí, kiểm tra kỹ quy hoạch và ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch. Với những nhà đầu tư kiên nhẫn theo đuổi chiến lược dài hạn, đất gần đường ĐT769 vẫn là một trong những lựa chọn đáng cân nhắc để đón đầu sự phát triển của sân bay Long Thành và khu vực kinh tế phía Đông Đồng Nai trong những năm tới.