Đất gần sân bay Long Thành khu vực nào còn tiềm năng?

Mục lục

Đất gần sân bay Long Thành đang tiếp tục trở thành tâm điểm quan tâm của giới đầu tư khi đại công trường Sân bay Quốc tế Long Thành bước vào giai đoạn nước rút để chuẩn bị vận hành thương mại. Theo nhiều chuyên gia, bất động sản Đồng Nai đang bước vào chu kỳ tăng trưởng lớn nhất nhờ sân bay Long Thành khi toàn bộ khu vực phía Đông TP.HCM đang được tái định hình bởi hệ thống hạ tầng và đô thị sân bay quy mô lớn.

Trong bối cảnh nhiều khu vực vùng lõi quanh sân bay đã thiết lập mặt bằng giá khá cao, không ít nhà đầu tư đang bắt đầu đặt câu hỏi: đất gần sân bay Long Thành khu vực nào còn tiềm năng tăng giá mạnh trong giai đoạn mới? Nếu nhìn tổng thể quy hoạch, hạ tầng và mặt bằng giá hiện tại, các khu vực như Bình Sơn, Lộc An, Long Đức và đặc biệt là An Phước đang là những cái tên được nhắc đến nhiều nhất trên thị trường bất động sản Đồng Nai năm 2026.

Bình Sơn vẫn là vùng lõi trung tâm nhưng mặt bằng giá đã khá cao

Trong số các khu vực quanh sân bay Long Thành, Bình Sơn gần như luôn được xem là “trái tim” của toàn bộ đại dự án khi đây là địa phương ôm trọn phần lớn khu vực sân bay và trực tiếp đón luồng giao thương từ cổng số 1 của cảng hàng không quốc tế.

Nhờ lợi thế đó, giá đất tại Bình Sơn đã tăng rất mạnh trong nhiều năm qua. Theo dữ liệu thị trường năm 2026, mặt bằng giá đất nền thổ cư tại Bình Sơn hiện dao động phổ biến từ khoảng 18 – 25 triệu/m2 đối với các vị trí đẹp, hạ tầng hoàn chỉnh và gần các tuyến kết nối sân bay. Đối với phân khúc đất sào, đất mẫu có quy hoạch đất ở, mức giá hiện cũng đã lên khoảng 7 – 10 triệu/m2.

Không thể phủ nhận Bình Sơn vẫn là khu vực có vị trí chiến lược nhất quanh sân bay Long Thành. Tuy nhiên, do giá đất đã tăng mạnh từ giai đoạn đầu nên dư địa tăng trưởng ngắn hạn hiện không còn quá lớn như trước. Thị trường tại đây hiện phù hợp hơn với những nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn, khả năng thanh khoản cao hoặc muốn khai thác trực tiếp các mô hình kinh doanh phục vụ sân bay như khách sạn, logistics hoặc thương mại dịch vụ.

Một điểm cần lưu ý là Bình Sơn hiện có mức độ cạnh tranh rất cao cả về nguồn hàng lẫn mặt bằng giá, khiến suất đầu tư ban đầu lớn hơn khá nhiều so với các khu vực khác quanh sân bay.

Lộc An hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng nhưng giá đất cũng đang neo cao

Nằm sát phía Bắc và Tây Bắc sân bay Long Thành, Lộc An là khu vực phát triển rất mạnh trong vài năm trở lại đây nhờ hưởng lợi trực tiếp từ khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn và trục ĐT769.

So với Bình Sơn, giá đất Lộc An hiện “mềm” hơn đôi chút nhưng vẫn đã thiết lập mặt bằng tương đối cao. Theo khảo sát thực tế năm 2026, đất nền tại khu vực này hiện dao động khoảng 16 – 22 triệu/m2, đặc biệt các vị trí gần trục ĐT769 hoặc các tuyến giao thông kết nối trực tiếp sân bay có mức giá cao hơn đáng kể.

Lợi thế lớn nhất của Lộc An là hạ tầng đã phát triển khá rõ ràng, dân cư tăng nhanh và khả năng khai thác kinh doanh tương đối tốt. Đây là khu vực phù hợp với những nhà đầu tư có dòng vốn mạnh, muốn phát triển mô hình shophouse, nhà phố thương mại hoặc bất động sản dịch vụ phục vụ sân bay và khu logistics.

Tuy nhiên, tương tự Bình Sơn, mức tăng giá quá nhanh trong giai đoạn trước cũng khiến biên độ lợi nhuận của Lộc An bắt đầu thu hẹp dần. Nhà đầu tư mới tham gia thị trường lúc này cần tính toán kỹ hơn về bài toán dòng tiền và khả năng tăng trưởng dài hạn.

Long Đức phát triển mạnh theo mô hình đại đô thị tích hợp

Khác với Bình Sơn hay Lộc An phát triển mạnh theo sóng sân bay và hạ tầng, Long Đức hiện đang được định hình theo hướng đô thị quy hoạch bài bản gắn với các đại đô thị quy mô lớn.

Khu vực này nổi bật với hàng loạt dự án lớn đã và đang triển khai như Gem Sky World cùng hệ thống khu dân cư hiện đại, đồng bộ tiện ích. Đây cũng là lý do Long Đức thu hút khá mạnh nhóm khách hàng mua ở thực và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp lân cận.

Giá đất Long Đức hiện dao động phổ biến từ khoảng 15 – 20 triệu/m2 tùy vị trí. Dù mặt bằng giá không còn quá thấp nhưng Long Đức vẫn được đánh giá là khu vực có tốc độ đô thị hóa tốt và ổn định nhờ sở hữu nền tảng dân cư thực tế.

Ngoài lợi thế nằm gần sân bay Long Thành, Long Đức còn hưởng lợi mạnh từ hệ thống khu công nghiệp hiện hữu như KCN Long Đức, KCN Long Thành và các cụm logistics đang phát triển nhanh quanh khu vực phía Tây sân bay.

Tuy nhiên, xét về dư địa tăng trưởng biên độ lớn trong tương lai, Long Đức hiện không còn là “vùng giá mềm” như giai đoạn đầu.

An Phước đang nổi lên như vùng trũng giá tiềm năng nhất quanh sân bay Long Thành

Trong khi Bình Sơn, Lộc An và Long Đức đều đã tăng giá mạnh suốt nhiều năm qua, An Phước hiện lại nổi lên như khu vực sở hữu mặt bằng giá mềm nhất nhưng lại hội tụ rất nhiều động lực phát triển lớn trong tương lai. Theo nhiều nhà đầu tư, giá đất An Phước Long Thành hiện vẫn đang nằm trong vùng còn nhiều dư địa tăng trưởng khi hạ tầng và đô thị sân bay đồng loạt tăng tốc triển khai.

Theo khảo sát thực tế năm 2026, giá đất An Phước Long Thành hiện dao động phổ biến khoảng 9 – 13 triệu/m2 đối với đất nền thổ cư đã có sổ hồng riêng. Một số vị trí đẹp gần đường Phùng Hưng hoặc các tuyến kinh doanh lớn hiện có giá khoảng 14 – 17 triệu/m2 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với các khu vực vùng lõi quanh sân bay.

Đặc biệt, phân khúc đất sào, đất mẫu quy hoạch đất ở nông thôn hoặc đất hỗn hợp tại An Phước hiện chỉ dao động khoảng 3,5 – 6 triệu/m2. Đây được xem là mức giá còn khá hấp dẫn nếu so với tiềm năng phát triển hạ tầng và quy hoạch của khu vực này trong tương lai.

An Phước hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đô thị và công nghệ quy mô lớn

Điểm khác biệt lớn nhất của An Phước không nằm ở yếu tố “ăn theo sân bay” mà nằm ở việc khu vực này đang được tích hợp vào nhiều siêu quy hoạch phát triển đô thị và công nghệ trong tương lai.

Nổi bật nhất là Khu đô thị – dịch vụ Long Thành quy mô hơn 2.082ha, nơi An Phước nằm ngay trong lõi trung tâm phát triển. Theo định hướng quy hoạch, khu vực này sẽ phát triển thành chuỗi đô thị sinh thái cao cấp kết hợp thương mại, logistics và dịch vụ hậu cần sân bay.

Song song đó, UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch Khu công nghệ số tập trung Long Thành rộng khoảng 119ha nằm trực tiếp trên địa bàn An Phước và Bình An. Đây được định hướng trở thành trung tâm công nghệ cao mới thu hút các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực AI, bán dẫn, công nghệ số và logistics hiện đại.

Khi khu công nghệ này hình thành, An Phước sẽ đón lượng lớn kỹ sư, chuyên gia và lao động chất lượng cao về sinh sống và làm việc. Điều này tạo ra nhu cầu ở thực cực lớn cho thị trường bất động sản khu vực này.

Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội An Phước quy mô hơn 1.499 căn hộ cũng đã hoàn tất chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây được xem là minh chứng rõ ràng cho tốc độ đô thị hóa thực tế tại khu vực này thay vì chỉ là quy hoạch trên giấy.

Hạ tầng giao thông đang giúp An Phước trở thành hậu phương logistics của sân bay Long Thành

Nếu nhìn trên bản đồ hạ tầng, An Phước hiện đang sở hữu vị trí rất chiến lược khi nằm tại cửa ngõ kết nối giữa Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành.

Khoảng cách từ An Phước đến Sân bay Quốc tế Long Thành hiện chỉ khoảng 6,5 – 8km, tương đương khoảng 10 – 15 phút di chuyển. Đây được xem là khoảng cách lý tưởng để phát triển đô thị vệ tinh bởi vừa đủ gần sân bay để hưởng lợi giao thương nhưng không bị ảnh hưởng quá lớn bởi tiếng ồn hàng không.

Khu vực này hiện hưởng lợi trực tiếp từ hàng loạt tuyến giao thông chiến lược như cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và trục đại lộ Bắc Sơn – Long Thành lộ giới 60m kết nối thẳng về sân bay.

Ngoài ra, tuyến đường huyết mạch kết nối Quốc lộ 1 từ Trảng Bom đến Quốc lộ 51 đi qua địa bàn An Phước cũng đang được quy hoạch mở rộng lên 45m.

Không chỉ là khu vực dân cư đơn thuần, An Phước hiện còn nằm giữa chuỗi khu công nghiệp lớn gồm KCN An Phước, KCN Long Đức, KCN Long Thành, KCN Tam Phước và trung tâm logistics phức hợp tại khu công nghệ cao Long Thành.

Điều này giúp khu vực này có tiềm năng phát triển rất mạnh về logistics, nhà ở chuyên gia và bất động sản thương mại dịch vụ trong tương lai.

Đất gần sân bay Long Thành khu vực nào còn tiềm năng nhất?

Có thể thấy, mỗi khu vực quanh sân bay Long Thành hiện đều sở hữu những lợi thế riêng. Bình Sơn có vị trí lõi sân bay nhưng mặt bằng giá đã khá cao. Lộc An phù hợp phát triển thương mại dịch vụ. Long Đức mạnh về đô thị quy hoạch bài bản và nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, nếu xét trên bài toán tối ưu dư địa tăng trưởng, mặt bằng giá hiện tại và động lực phát triển trong tương lai thì An Phước đang nổi lên là khu vực còn nhiều tiềm năng nhất quanh sân bay Long Thành.

Không chỉ sở hữu mức giá còn tương đối thấp, An Phước còn hưởng lợi đồng thời từ sân bay quốc tế, hệ thống cao tốc, quy hoạch đô thị lớn, khu công nghệ số và mạng lưới logistics hiện đại.

Đây cũng là lý do nhiều dòng tiền đầu tư hiện đang âm thầm dịch chuyển về khu vực này thay vì tiếp tục chạy theo những vùng đã tăng nóng nhiều năm trước.

Đối với nhà đầu tư muốn đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Long Thành bằng các sản phẩm có giá vốn còn tốt, pháp lý rõ ràng và dư địa tăng trưởng dài hạn, An Phước hiện là khu vực rất đáng để theo dõi trong giai đoạn 2026 – 2030. Tuy nhiên, nhiều người vẫn đặt ra câu hỏi có nên mua đất An Phước Long Thành thời điểm này. Khi mặt bằng giá khu vực bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.